Alugar imóvel: o que conferir antes de assinar o contrato

Alugar imóvel exige atenção a detalhes que vão além do valor mensal anunciado. Antes de assinar o contrato, é importante verificar as condições de conservação, conferir os documentos, entender as obrigações de cada parte e calcular os custos envolvidos na locação.

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece os direitos e deveres de proprietários e inquilinos em imóveis urbanos. Para quem está prestes a mudar de endereço, conhecer essas regras ajuda a esclarecer responsabilidades e identificar pontos que precisam ser negociados antes da assinatura.

Vistoria e documentos: o registro que protege os dois lados

A vistoria do imóvel é uma das etapas mais importantes antes da mudança. O documento registra as condições de conservação e funcionamento do local no início da locação, permitindo comparar o estado atual com aquele em que o imóvel será devolvido.

O Procon-SP recomenda que a vistoria seja realizada antes da entrada do inquilino, com a descrição dos problemas existentes. Sempre que possível, é importante registrar também os detalhes por meio de fotografias e vídeos.

Durante a inspeção, é importante conferir:

• Paredes, pisos, portas, janelas e fechaduras;
• Torneiras, descargas, chuveiros e possíveis vazamentos;
• Tomadas, interruptores e instalações elétricas;
• Sinais de infiltração, mofo ou danos aparentes;
• Condições dos armários, equipamentos e outros itens que permanecerão no imóvel.

Se houver defeitos, eles devem constar no termo de vistoria. O documento precisa ser conferido antes da assinatura, e eventuais divergências devem ser comunicadas ao proprietário ou à imobiliária por escrito.

O artigo 22 da Lei do Inquilinato determina que o locador entregue o imóvel em condições de uso e responda por defeitos anteriores à locação. Já o artigo 23 estabelece que o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, exceto pelas deteriorações decorrentes do uso normal.

Também vale checar a identificação do proprietário ou de seu representante e confirmar se os dados do imóvel correspondem aos documentos apresentados. Guardar cópias do contrato, da vistoria e das comunicações realizadas durante a negociação facilita a comprovação do que foi acordado.

Contrato de locação: cláusulas que merecem atenção

O contrato de locação deve apresentar as condições acordadas entre as partes de maneira clara. Segundo as orientações do Procon-SP, entre as informações essenciais estão a identificação dos envolvidos, o endereço do imóvel, o valor do aluguel, o prazo contratual, o índice de reajuste e as despesas atribuídas ao inquilino.

Antes de assinar, se atentar a:

• Prazo e rescisão: duração do contrato, as condições para encerramento antecipado e a eventual aplicação de multa;
• Reajuste: índice previsto e a periodicidade estabelecida;
• Garantia locatícia: modalidade exigida e as condições para sua utilização e devolução;


• Responsabilidades: quem deverá providenciar reparos e como os problemas devem ser comunicados;
• Regras de uso: condições para alterações no imóvel e as normas do condomínio, quando houver.

A Lei do Inquilinato permite modalidades de garantia como caução, fiança e seguro-fiança, entre outras previstas na legislação. Entretanto, o artigo 37 proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

No caso da caução em dinheiro, o artigo 38 estabelece o limite de três meses de aluguel e determina o depósito em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos ao locatário no levantamento do valor, observadas as condições legais.

Outro cuidado é não deixar dúvidas sobre acordos feitos verbalmente. Se houver alguma promessa relacionada a reparos, pintura ou equipamentos, deve ser registrado por escrito. 

Custos além do aluguel: quem paga o quê

O valor mensal anunciado não representa necessariamente o custo total da locação. Condomínio, contas de consumo, tributos e garantias podem influenciar o orçamento e precisam ser considerados antes da assinatura.

De acordo com os artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato, algumas despesas são atribuídas ao proprietário e outras ao inquilino. As despesas ordinárias de condomínio, por exemplo, ficam a cargo do locatário, enquanto as extraordinárias são responsabilidade do locador.

O pagamento do IPTU e do seguro complementar contra incêndio também merece atenção: embora sejam obrigações do proprietário segundo a lei, o contrato pode atribuí-las ao inquilino de forma expressa.

Antes de fechar o acordo, vale conferir:

• Valor do aluguel e data de vencimento;
• Condomínio e eventuais cobranças adicionais;
• Responsabilidade pelo IPTU e pelo seguro;
• Contas de água, energia elétrica e gás;
• Custos da garantia locatícia e condições de devolução da caução.

A lei também atribui ao proprietário as despesas de administração imobiliária e de intermediação, incluindo os custos relacionados à verificação da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.

O Procon-SP orienta que as despesas e responsabilidades estejam discriminadas no contrato. Por isso, pedir esclarecimentos sobre cobranças não detalhadas e solicitar os respectivos comprovantes ajuda a evitar surpresas após a mudança.

Com o contrato lido, a vistoria registrada e as despesas esclarecidas, quem pesquisa um apartamento para alugar chega à hora de assinar com mais segurança e menos surpresas.