Descubra a importância de como investir em fundos imobiliários

Os brasileiros costumam ver os imóveis como um dos investimentos mais interessantes, seja pensando na segurança familiar a longo prazo ou para usá-lo como fonte de renda. Contudo, o investimento direto nesses ativos pode não ser tão interessante. Para isso, os fundos imobiliários entram no mercado como uma alternativa para renda.

Isso porque eles podem tornar os investimentos imobiliários mais acessíveis, visto que não é necessário adquirir, efetivamente, um imóvel. 

No entanto, é preciso conhecer muito bem esse veículo de investimento para torná-lo uma boa escolha para obtenção de renda. 

Com as informações básicas, você pode fazer escolhas embasadas e realmente fazer dinheiro. 

Este artigo mostra o que você precisa saber para entender como o mercado imobiliário funciona e tomar suas próprias decisões de investimento. Continue lendo!

Entenda o que é um fundo imobiliário

Esse tipo de investimento acontece quando um grupo de investidores reúne capital para aplicar em conjunto no mercado imobiliário.

A dinâmica mais tradicional é usar o dinheiro para construir ou comprar imóveis, que depois são alugados ou arrendados.

Os lucros dessas atividades são distribuídos entre os participantes na proporção do que cada um investiu.

Para isso, as decisões do tesoureiro da indústria de usinagem sobre o uso dos recursos, por exemplo, devem corresponder a metas e práticas predeterminadas.

Os investimentos podem ou não ser bem sucedidos e isso determina a valorização ou  desvalorização das cotas do fundo. 

O mais interessante aqui é que por se tratar de um fundo, geralmente as cotas representam ações em diferentes produtos imobiliários, sendo um produto mais diversificado e apresentando menos flutuação.

A soma dos recursos constitui o capital social, que é dividido em cotas do fundo - ou seja, partes. Os candidatos realmente devem comprar ações.

Diferentemente do proprietário do imóvel, o cotista não pode exercer quaisquer direitos de propriedade nas empresas do fundo.

Ao mesmo tempo, ele não é pessoalmente responsável pelas obrigações relacionadas. Essa responsabilidade é do gestor, responsável pela operação e manutenção da carteira.

Conheça os diferentes tipos de fundos imobiliários

A estratégia se diferencia conforme o tipo de investimento que executivos da fabricação de velas realizam ou objetivos que almejam. Por isso, separamos as principais categorias abaixo, confira.

Fundos de tijolo

Também conhecidos como fundos convencionais, são aqueles usados para comprar ou construir imóveis para gerar renda com aluguel.

Geralmente pagam renda regular aos acionistas, que está relacionada aos aluguéis recebidos dos inquilinos.

Os contratos de aluguel de imóveis costumam ser de longo prazo. Além disso, geralmente são reajustados anualmente pela taxa de inflação.

É importante ressaltar que os inquilinos não necessariamente serão empresas grandes: tudo depende da estratégia do fundo.

Fundos mútuos

Esse tipo de investidor aplica em ações de outros imóveis bastante diversificados. Assim, podem ser úteis para pessoas que escolhem fundos a fim de construir uma carteira mais ampla, segura e com rendimentos em diferentes momentos, preferindo uma gestão profissional.

Os fundos mútuos permitem investimentos muito versáteis com pequenos recursos. Por apresentarem mais diversidade, os retornos também podem ser muito diferentes. 

Apesar de geralmente serem vistos como mais seguros devido à diversificação, ainda apresentam riscos e, por isso, antes de investir, é importante analisar a qualidade do gestor e dos produtos que compõem o fundo.

Fundos de recebíveis imobiliários

São fundos de papel. Eles investem em títulos de renda fixa que são usados ​​para financiar os imóveis.

Isso se aplica a Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Crédito Imobiliário (CRI) e Letras Hipotecárias (LH).

CRI e LCI são os mais comuns. Os CRI são títulos emitidos por seguradoras que dão ao investidor o direito de receber pagamentos de determinados tipos de financiamento imobiliário. 

As instituições financeiras emitem LCIs para captar recursos para empréstimos imobiliários.

Fundos de compra e venda

Fundos tijolos com o objetivo de valorização imobiliária podem atuar na compra e venda de imóveis ou na posterior venda de projetos de reforma de barreira de segurança. 

Em geral, o objetivo é lucrar com transações imobiliárias. A ideia é comprar ações quando o mercado está em baixa para vendê-las, digamos, em alta. Portanto, a renda costuma ser bastante variável, atraindo a atenção de perfis mais arrojados.

Quais são os benefícios dos fundos imobiliários?

Imóveis podem ser interessantes para diferentes estratégias e perfis de investimento. Veja abaixo quais são os principais benefícios que se pode obter com este tipo de estratégia financeira!

Acesso a imóveis amplos e de alto padrão

Como você viu, é possível participar dos resultados de imóveis de alto padrão e com diversos inquilinos.

Geralmente, esses empreendimentos estão disponíveis diretamente a grandes investidores devido ao grande valor necessário para a compra.

Já o fundo imobiliário permite que pessoas físicas invistam nesses imóveis a um preço mais barato.

Boa liquidez

Os fundos imobiliários são fundos fechados que não permitem o resgate de cotas, como é o caso dos fundos de renda fixa. Mas isso não significa que o acionista está preso ao investimento.

Como a maioria das ações são negociadas em bolsa, é possível comprar e vender ações durante o pregão para preservar a saúde financeira dos anéis de segmento.

A operação é semelhante à negociação de ações. Portanto, é possível transferir algumas ou todas as ações.

Para isso, basta vendê-lo a outro interessado através da mesa de operações de sua corretora ou home broker.

Esse mecanismo torna os investimentos financeiros mais ‘líquidos’ do que os imóveis diretos.

Proteção contra a inflação potencial

Investir em imóveis diretamente pode fornecer proteção contra a inflação. Isso porque os valores dos aluguéis são reajustados pelo índice de preços.

Nesses casos, o patrimônio do investidor do ramo da balança comercial pode aumentar mais do que o poder de compra diminui.

No entanto, é preciso lembrar que não há garantias de resultados com renda variável. 

Portanto, um fundo que não seja de aluguel ou tenha muitos déficits pode ter um desempenho inferior à inflação, demandando a devida análise e acompanhamento.

Bons inquilinos

Os imóveis tendem a ter bons inquilinos porque são sofisticados e eficientes.

Esses inquilinos podem ser grandes empresas de peças para compressor de ar com baixa probabilidade de inadimplência. Além do mais, nenhuma grande empresa gostaria que seu nome fosse associado à insolvência.

Os fundos de imóveis também possuem gestão profissional, o que ajuda o investidor a dormir melhor à noite, com menos riscos de inadimplência ou necessidade de cobrança.

Assim, o investidor não precisa se preocupar com aspectos como:

• Inadimplência do inquilino;
• Negociações;
• Melhor área para adquirir imóveis;
• Reformas e reparos.

Ou seja, é um investimento mais seguro! Além disso, cabe ressaltar que o aluguel de uma única pessoa não é o que determinará (ou não) o retorno desse investimento, como ocorreria na disponibilização de um imóvel próprio.

Saiba escolher o melhor investimento para você

Você está com vontade de investir em imóveis depois de tanta informação? Para escolher a carteira mais adequada, o investidor deve atentar-se a certos aspectos.

Alguns dizem respeito aos imóveis pertencentes a fundos, outros ao marketing e negociações. Prossiga a leitura e entenda.

Localização

A localização é um dos fatores mais importantes no mercado imobiliário. Por isso, é importante consultar os documentos do fundo - como a ficha de informações do material - para saber onde estão as carteiras de seu interesse.

Elas estão em cidades grandes ou pequenas? Estão localizadas em áreas centrais ou periféricas? Se são bairros comerciais, estão bem equipados com infraestrutura urbana?

As respostas a essas perguntas ajudarão você a entender tanto a valorização futura do imóvel quanto a facilidade de locação, que proporcionará renda para os investidores.

Portfólio

Um fundo imobiliário não é diferente de um fundo de ações ou títulos: seu retorno depende dos ativos da carteira.

Por isso, é necessário avaliar cuidadosamente quais propriedades ou títulos pertencem ao fundo e quais são suas perspectivas: o foco é de residências familiares ou prédios para fabricar junta de vedação?

Bons imóveis são alugados ou vendidos mais facilmente com negociações favoráveis. 

O mesmo não se pode esperar de um prédio antigo e ultrapassado que não tenha sido mantido ou reformado, ou que tenha pendências legais devido a contratos anteriores.

Arrendatários

A qualidade dos arrendatários é importante porque garante a regularidade da renda do fundo.

Inquilinos que estão atrasados ​​com pagamentos, quebrando as regras ou ficando sem patrimônio podem causar muitas dores de cabeça para os investidores imobiliários. 

Existe uma relação direta entre a qualidade dos imóveis e a qualidade dos inquilinos. Portanto, deve-se atentar para esses dois pontos ao avaliar o fundo.

Procure conhecer um pouco mais sobre o histórico de locação dos imóveis do portfólio. Essas informações ajudarão você a entender melhor os riscos envolvidos no investimento.

Preço

O preço das ações reflete tanto o valor dos ativos pertencentes ao fundo imobiliário quanto a visão dos investidores sobre o desenvolvimento da carteira.

Por isso, é recomendável analisá-lo um pouco antes de investir. Uma avaliação simples e generalizada é comparar o preço de negociação com o preço da ação.

Quando as ações de imóveis são negociadas abaixo do valor contábil, isso pode ser um sinal de duas situações.

Isso pode indicar que os investidores  estão avaliando mal o valor do fundo, situação que pode se reverter no futuro – e aí está uma oportunidade de investimento. 

Por outro lado, também pode indicar problemas com a carteira, os quais você pode não estar ciente ainda.

Considerações finais

Agora você tem bastante informações sobre como ser bem-sucedido no ramo dos fundos imobiliários.

Seja para gerar renda ou complementar o que a venda de lona tensionada preço produz, os fundos de imóveis apresentam muitas oportunidades que você pode explorar!

Texto originalmente desenvolvido pela equipe do blog Business Connection, canal em que você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.